Arbitrage LMNP

Le choix entre les régimes réel et micro-BIC ne se résume pas à calculer l'impôt à payer sur quelques années. Ce qui compte, c'est ce qu'il vous reste au terme de l'investissement, revente comprise ! Ce simulateur compare les deux régimes jusqu'à l'horizon de revente que vous choisirez, intègre la fiscalité de la revente, mesure le gain net de chacun et vous propose la trajectoire fiscale la plus avantageuse.

Comparer une année… ou mesurer le gain sur tout le cycle de vie d'un investissement immobilier

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire à vos recettes. Le régime réel permet de déduire les charges du bien et ses amortissements. Une comparaison classique s'arrête souvent là : on regarde l'impôt sur les loyers de quelques années et on choisit le régime qui semble le plus avantageux.

Mais un investissement immobilier ne s'arrête pas à sa déclaration fiscale annuelle. Il se termine lorsque vous revendez le bien.

Et là, la comparaison change.

Au réel, les amortissements peuvent réduire fortement — voire annuler — l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Mais depuis la réforme applicable aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente. Une partie de l'avantage fiscal obtenu pendant la détention peut donc réapparaître au moment de la vente.

Ce simulateur ne compare donc pas seulement deux fiscalités locatives. Il fait courir les deux régimes sur toute la durée de détention, année après année, puis intègre la revente, sa fiscalité et les coûts propres à chaque régime. Le résultat est un gain net sur l'ensemble du cycle de vie.

C'est ce qui permet de répondre à la seule question qui compte :

Au terme de l'investissement, après les loyers, les impôts, les charges, le remboursement du crédit et la revente, quel régime m'aura fait gagner le plus ?

Et ce résultat n'est pas figé. L'horizon de revente peut changer le verdict. Faites-le varier dans le module de droite : vous verrez comment l'écart entre Réel et Micro évolue au fil des années, et à quel moment un régime peut prendre l'avantage sur l'autre.

Pourquoi ces variables et pas d'autres

L'outil est organisé en deux onglets. L'onglet Acquisition & financement décrit le bien — typologie, prix d'achat, frais liés à l'acquisition et financement. L'onglet Loyers, impôts & revente couvre son exploitation — type de location, recettes et différentes charges.

L'onglet Loyers, impôts & revente permet également :

• D'indiquer votre tranche marginale d'imposition au moment de l'achat, et de projeter un changement de revenus ;
• De renseigner une règle de valorisation du bien.

Voici ce que le modèle n’intègre pas :

La location meublée professionnelle (LMP). Les règles d’imputation des déficits et de plus-value diffèrent du LMNP. Le simulateur signale un risque de requalification lorsque vos recettes s’en approchent.

Les résidences de services. Leur traitement à la revente et leur fonctionnement en bail commercial avec TVA récupérable en font un cas particulier, hors périmètre.

La CSG déductible. Son effet, limité et décalé dans le temps, n’est pas intégré au calcul.

D'où vient l'écart entre les deux régimes ?

La section Décomposition de l'avantage explique d'où vient l'écart entre les régimes réel et micro-BIC. Trois résultats sont comparés : l'impôt sur les loyers, l'impôt sur la plus-value à la revente et les honoraires comptables.

Impôt sur les loyers

Au réel, les charges et l'amortissement du bien réduisent le résultat imposable. L'excédent non consommé forme un stock reportable sans limite de durée : l'amortissement réputé différé (ARD).

Les amortissements sont détaillés par composants, chacun ayant sa propre durée : le mobilier sur quelques années, les équipements et finitions sur des durées intermédiaires, et le gros œuvre sur plusieurs décennies.

Les intérêts d'emprunt sont également déductibles au réel, contrairement au micro-BIC. C'est l'un des postes qui peut peser le plus lourd lorsque le bien est financé à crédit. Le financement peut donc modifier sensiblement l'écart entre les deux régimes.

Vous pouvez utiliser le calculateur de mensualités pour analyser en détail l'impact du crédit sur votre mensualité et le coût total de votre investissement immobilier.

Le résultat imposable est ensuite soumis à votre tranche marginale d'imposition et aux prélèvements sociaux applicables. Le régime réel peut ainsi maintenir une fiscalité faible pendant plusieurs années, avant que les amortissements disponibles diminuent progressivement et que le résultat imposable augmente.

Chargez la simulation « T3 ancien + travaux Bordeaux » et observez l'impôt réel rester nul tant que les amortissements des travaux et du mobilier, ajoutés aux intérêts d'emprunt, absorbent les loyers. Une fois les travaux amortis et le prêt soldé, le stock d'amortissements différés se consomme en quelques années, puis l'impôt réel apparaît et remonte à mesure que les composants du bâti finissent de s'amortir.

Impôt sur la plus-value à la revente

Depuis le 15 février 2025, la loi de finances 2025 réintègre dans le calcul de la plus-value les amortissements immobiliers effectivement déduits depuis l'origine de la location — y compris ceux pratiqués avant la réforme.

Autrement dit, une partie de l'avantage fiscal obtenu grâce aux amortissements peut réapparaître à la revente. Plus la détention est longue, plus cet effet peut peser dans la comparaison entre les deux régimes. Le résultat de ce calcul est repris dans la ligne Impôt sur la plus-value.

Honoraires comptables

Le régime réel peut entraîner des honoraires comptables supplémentaires, que le micro-BIC n'impose pas.

Comment lire les résultats

La section Régime recommandé affiche le verdict, le régime qui produit le meilleur résultat sur l'horizon de revente choisi, réel ou micro, accompagné de son avantage net par rapport à l'autre régime. Le seuil du micro-BIC applicable à votre type d'exploitation est pris en compte afin que les recommandations restent dans le cadre légal.

La section Cashflow sur le cycle de vie traduit ce verdict en euros. Vous y retrouvez la trésorerie cumulée sur l'horizon de revente, le produit net de cession et le Total encaissé sur l'ensemble du cycle de vie.

Et si changer de régime en cours de route était plus intéressant ? L'outil étudie les différentes configurations possibles pour vérifier si un ou deux changements de régime pourraient améliorer le résultat. Il vous indique ensuite la trajectoire à suivre pour obtenir les meilleurs gains nets.

La section Résultats selon l'horizon de revente vous donne une vision d'ensemble de l'évolution du gain net selon plusieurs horizons de revente. Comme les amortissements déduits au réel sont pris en compte dans le calcul de la plus-value, l'horizon choisi peut modifier sensiblement le résultat, notamment à l'approche des durées d'exonération de 22 et 30 ans.

Les cartes interactives permettent de basculer rapidement d'un horizon à l'autre et d'observer comment évoluent les différents impôts et le gain net.

Les erreurs fréquentes autour du choix de régime

Comparer les deux régimes sur la seule première année

La première année ne suffit pas à juger un régime. Au réel, les intérêts d'emprunt et les amortissements peuvent fortement réduire l'impôt sur les loyers au début de la détention. Mais ces effets évoluent avec le temps : les intérêts diminuent au fil du prêt et certains amortissements arrivent à leur terme.

Un régime avantageux la première année peut donc produire un écart très différent sur 10, 15 ou 20 ans. Faites varier l'horizon de revente avant de conclure.

Oublier la fiscalité à la revente

Comparer uniquement les impôts payés pendant la période de location donne une vision incomplète du coût fiscal d'un investissement locatif.

Au réel, les amortissements déduits peuvent augmenter la plus-value imposable à la revente. Une partie de l'avantage fiscal obtenu pendant la détention peut donc être reprise à la sortie.

Le bon indicateur n'est pas l'impôt économisé année après année, mais le gain net sur l'ensemble du cycle de vie. C'est pourquoi le module intègre directement la fiscalité de la revente dans son verdict.

Supposer que votre TMI restera identique

Il est fréquent de considérer ses revenus actuels et de réaliser des projections sur la totalité de la durée de vie d'un investissement locatif. Or les situations fiscales changent en cours de route : augmentation des revenus, arrêt d'une activité annexe, retraite ou autres évolutions du foyer peuvent modifier votre tranche marginale d'imposition.

Le champ Bascule TMI permet de prévoir ces changements au sein du foyer fiscal et d'obtenir des résultats plus cohérents, surtout dans les projections de l'imposition au régime réel.

Questions fréquentes

Régime réel ou micro-BIC : comment le simulateur tranche-t-il ?

Le simulateur projette les deux régimes sur l'horizon de détention choisi, puis intègre la revente pour comparer ce qu'il vous reste dans chaque cas.

Le Régime recommandé est celui qui produit le gain net le plus élevé sur l'ensemble du cycle de vie, tous impôts confondus. Pour obtenir un premier verdict, cinq informations suffisent : type de bien, prix d'achat, type d'exploitation, loyer ou recettes et TMI. Les autres paramètres permettent d'affiner la simulation.

Pourquoi la revente peut-elle changer le verdict ?

L'avantage fiscal du régime réel ne se limite pas à la période de location.

Depuis la réforme applicable aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits au réel sont pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente. Le régime qui minimise l'impôt pendant la durée de location n'est donc pas nécessairement celui qui maximise le gain net après revente. Ce mécanisme est détaillé dans l'onglet Calcul de la plus-value à la revente.

Que signifie « Micro indisponible (seuil dépassé) » ?

Le régime micro-BIC est accessible uniquement lorsque les recettes restent sous un seuil applicable, dépendant du type d'exploitation.

Lorsque ce seuil est dépassé, le micro n'est plus une option dans les conditions prévues par la loi. Le simulateur cesse alors la comparaison et affiche directement la trajectoire du régime réel. Le seuil s'apprécie au niveau des recettes de l'activité meublée du foyer selon les règles fiscales applicables (et pas simplement bien par bien). Les seuils pouvant évoluer, le simulateur applique ceux correspondant à la période choisie.

Que contiennent les feuilles de détail et les exports ?

Des résultats complémentaires approfondis sont disponibles via les trois boutons du module de droite :

• Trajectoire fiscale : évolution annuelle des impôts sur loyers cumulés au réel et au micro, avec projection de la stratégie de changement de régime et de dates clefs ;
• Amortissement par composants : valeur totale, dotations annuelles et durée d'amortissement de chaque composant ;
• Calcul de la plus-value à la revente : calcul détaillé de la plus-value et des impôts à la sortie.

L'export PDF gratuit rassemble les hypothèses, le verdict, les principaux résultats et les détails fiscaux, avec le cadre légal et les limites du modèle.

Le simulateur remplace-t-il un comptable ou un conseiller fiscal ?

Non. Il s'agit d'une simulation indicative, basée sur les règles fiscales intégrées au modèle à la date du calcul. Elle ne constitue ni un conseil comptable ou fiscal, ni une recommandation personnalisée.

Le régime réel implique notamment une comptabilité et des obligations déclaratives spécifiques. Les honoraires comptables sont intégrés à la comparaison pour tenir compte de ce coût.

Utilisez la simulation comme une aide à la décision, pour préparer vos échanges avec un professionnel, pas pour établir votre déclaration fiscale.

Conclusion

Le régime réel peut sembler plus intéressant durant la période de location, et perdre son avantage lors de la revente. Le régime micro-BIC peut sembler moins spectaculaire chaque année, mais conférer plus de gains lors de la revente. Le régime le plus rémunérateur peut changer en fonction du bien, du financement, des loyers, de votre fiscalité et surtout de votre horizon de revente.

C'est pourquoi il ne suffit pas de comparer deux colonnes d'impôt sur un tableur. Il faut comparer les deux régimes jusqu'à la revente, additionner ce qui a été gagné, ce qui a été payé et ce qui sera dû à la sortie.

C'est là que réside le vrai gain net.

Le bon régime n'est donc pas celui qui affiche l'impôt le moins élevé aujourd'hui. Mais celui qui, sur toute la durée de l'investissement, vous laisse le meilleur résultat net.

Et avant d'arbitrer entre les deux régimes, vous pouvez également vous assurer que l'opération elle-même tient la route avec le calculateur de rentabilité locative.