Calculateur de rentabilité locative
Comparez plusieurs scénarios, et voyez où la vraie rentabilité d'un bien locatif se cache.
Ce calculateur traduit en chiffres concrets ce que beaucoup d'investisseurs évaluent à l'instinct : la vraie performance d'un bien locatif, une fois que toutes les charges entrent dans l'équation. Les résultats s'affichent en temps réel — changez un paramètre, la rentabilité se recalcule aussitôt.
Qu'est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative mesure le rapport entre les revenus générés par un bien et ses coûts d'acquisition, exprimée en pourcentage annuel. Plus le chiffre est élevé, plus l'investissement produit de revenus proportionnellement à sa mise de départ.
Il existe deux niveaux de lecture. La rentabilité brute divise le loyer annuel par le coût total d'acquisition — elle sert à filtrer rapidement les opportunités en phase de prospection. La rentabilité nette soustrait les charges récurrentes du loyer avant de diviser — elle sert à comparer des biens entre eux, une fois les données de gestion disponibles.
En 2025, la fourchette nationale se situe autour de 4,8 à 5,9 % de rentabilité brute selon les marchés. Un net supérieur à 6 % est généralement considéré comme excellent ; entre 4 et 6 %, l'investissement est correct ; en dessous de 4 %, les charges absorbent trop de revenus pour que l'opération soit rentable en tant qu'investissement locatif.
Pourquoi ces variables et pas d'autres
Cet outil calcule la rentabilité brute et la rentabilité nette. Trois catégories de paramètres ont été délibérément exclues lors de la modélisation de cet outil.
Les paramètres du crédit (taux, durée). La mensualité est saisie directement comme une charge mensuelle, en montant net. Pourquoi ? Parce que la rentabilité locative (brute ou nette) est une mesure de la performance intrinsèque du bien, indépendante du mode de financement. Un bien à 5 % net reste à 5 % net qu'il soit financé cash ou à crédit. Séparer la performance du bien de la structure de financement vous permet de comparer des biens sur une base commune, puis de modéliser le levier dans un outil dédié.
La fiscalité (TMI, régime d'imposition). La rentabilité nette nette — celle qui intègre impôts et prélèvements sociaux — varie selon votre tranche marginale d'imposition (TMI) et selon le régime choisi (réel, micro-foncier, LMNP). Ces calculs changent d'année en année à mesure que le déficit foncier se résout. Ils appartiennent au simulateur fiscal complet, pas à un outil de comparaison transversale.
La plus-value latente. Il ne s'agit pas d'un revenu locatif — c'est une hypothèse de valorisation. L'intégrer ici reviendrait à comparer des oranges et des pommes : deux biens au même rendement locatif mais aux trajectoires de prix différentes ne sont pas le même investissement.
L'outil se focalise volontairement sur : l'impact des charges sur votre loyer effectif, la sensibilité du résultat aux vacances locatives, et la différence entre la promesse réalisée sur l'annonce et la réalité.
Les composantes qui font bouger le résultat
Trois leviers déplacent la rentabilité nette de façon significative. En connaître le poids vous évite de vous concentrer sur les mauvaises variables.
Le coût total d'acquisition. C'est le dénominateur de la formule brute. Il comprend le prix FAI (frais d'agence inclus), les frais de notaire — qui atteignent 7 à 8 % dans l'ancien, et peuvent monter à 8 à 8,5 % dans les départements qui ont appliqué la hausse autorisée par la loi de finances 2025, les éventuels frais de courtage ou de chasseur, les travaux et l'aménagement, et les dépenses post-acquisition prévisionnelles. Sous-estimer ce dénominateur, c'est surestimer la rentabilité brute.
La vacance locative. On oublie souvent que le loyer mensuel saisi dans un calculateur suppose une occupation à 100 %. En réalité, le taux de vacance locative moyen national approche les 7,6 à 7,8 % selon l'Observatoire des Prix de l'Immobilier (OPI, avril 2025). Il est inférieur à 4 % dans les grandes métropoles, et compris entre 10 à 12 % en zones rurales ou périphériques. Cliquez sur le bouton ci-dessous pour voir comment quelques semaines vides chaque année peuvent comprimer la rentabilité effective.
Les charges récurrentes. Ce sont les lignes qui transforment une belle rentabilité brute en une rentabilité nette décevante. La taxe foncière a augmenté de 37,3 % sur dix ans (2014–2024), et la revalorisation des bases locatives en 2025 ajoute encore +1,7 %. Les charges de copropriété non récupérables varient du simple au triple selon les immeubles. L'assurance propriétaire non-occupant (PNO), la gestion locative si vous déléguez, et les dépenses récurrentes de maintenance complètent le tableau. Le bouton ci-dessous chargera des scénarios qui illustrent ce que ces charges font subir à un studio en immeuble neuf.
Les erreurs fréquentes autour de la rentabilité locative
Utiliser uniquement la rentabilité brute pour décider
La rentabilité brute est un outil de filtre, pas de décision. Deux biens à 6 % de brute peuvent afficher 4,5 % et 2,8 % de nette selon leurs charges de copropriété et leur taxe foncière. On prend une décision sur la rentabilité nette, jamais sur la brute seule.
Oublier les frais de notaire dans le coût d'acquisition
C'est l'erreur de débutant qui coûte le plus cher en faux espoir. Sur un bien à 150 000 €, des frais de notaire à 7,5 % représentent 11 250 € — soit un écart de rentabilité brute de presque 0,5 point si on les omet du calcul. Depuis avril 2025, la hausse possible des DMTO dans certains départements (de 4,5 % à 5 %) peut encore creuser l'écart.
Tabler sur 12 mois de loyer par an
Un bien loué en continu pendant douze mois consécutifs, sans aucun jour de vacance locative entre deux locataires, représente une exception. La simulation "La vacance locative qui tue" montre que même deux semaines vides par an ont un impact sur les résultats.
Sous-estimer les travaux et l'aménagement
Les travaux réservent toujours des surprises. L'erreur n'est pas de rater l'estimation initiale — c'est de ne pas tester le scénario dégradé. Chargez la simulation "Travaux sous-estimés" et vérifiez si votre seuil de rentabilité tient encore avec une enveloppe travaux 30 % plus élevée.
Comparer sa rentabilité avec celle d'une autre source
Les formules varient d'une source à l'autre. Un agent immobilier qui annonce "6 % de rentabilité" peut ne pas avoir intégré les frais de notaire, la vacance locative ou les charges de copropriété. La seule comparaison qui tienne est celle que vous faites entre vos propres scénarios, avec la même méthode.
Questions fréquentes
Comment se calcule la rentabilité locative nette ?
La rentabilité nette se calcule en divisant le loyer annuel diminué des charges récurrentes par le coût total d'acquisition. Les charges à soustraire comprennent la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les assurances, les frais de gestion locative et toute dépense annualisée liée à la détention du bien. Le résultat s'exprime en pourcentage : c'est la mesure la plus fiable de la performance d'exploitation d'un bien locatif.
Quelle est la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?
La rentabilité brute ne tient compte que du loyer annuel et du coût total d'acquisition — elle est rapide à calculer mais ignore tout ce qui réduit le revenu effectif. La rentabilité nette soustrait les charges récurrentes avant de diviser : elle reflète ce que l'investissement produit réellement, après avoir payé les impôts fonciers, les charges de copropriété et les assurances. L'écart entre les deux peut dépasser 2 % selon les cas.
Quelle rentabilité locative est considérée comme bonne ?
Le consensus dans la presse investisseur et parmi les outils de référence situe une rentabilité nette supérieure à 6 % comme excellente, entre 4 et 6 % comme correcte, et inférieure à 4 % comme faible. Ces seuils s'appliquent uniquement à la rentabilité nette, pas à la brute. Un bien à 7 % de brute peut très bien tomber à 4 % de nette une fois les charges intégrées — c'est la raison pour laquelle la brute ne suffit jamais à statuer.
Comment la vacance locative affecte-t-elle la rentabilité ?
La vacance locative ampute directement le loyer annuel effectif. Si un bien est inoccupé un mois sur douze, le revenu effectif baisse de 8,3 % — et la rentabilité nette suit proportionnellement. Sur un bien à 5 % net avec un mois de vacance par an, la rentabilité effective tombe à environ 4,6 %. Le taux national moyen approche 7,6 à 7,8 % selon l'OPI (avril 2025) ; en zone tendue, il descend sous 4 %.
Faut-il inclure les mensualités de crédit dans le calcul de rentabilité nette ?
Non. Lorsque vous empruntez, les mensualités influencent la rentabilité nette nette et le cashflow. Dans ce calculateur, la mensualité se saisit dans la section de droite et vient réduire directement le revenu net perçu avant impôts. C'est la différence entre la rentabilité nette (performance du bien) et la rentabilité nette nette (performance pour l'investisseur après crédit et fiscalité).
Vous voulez personnaliser ces simulations, ou tester d'autres scénarios sans tout ressaisir ? La sauvegarde et la comparaison multi-scénarios sont incluses dans les offres Investisseur et Pionnier.
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La rentabilité brute sert à filtrer. La rentabilité nette sert à comparer. Et c'est la comparaison entre scénarios — avec les vraies charges, les vraies vacances locatives, et les vrais travaux — qui fait la différence entre un investissement qui tient bon et un investissement qui déçoit dès la première taxe foncière. Renseignez vos chiffres, testez les simulations, et gardez l'outil sous la main pour vos phases de prospection.
