Calculateur de mensualités de prêt immobilier

Reprenez la main sur votre financement. Avant même de rencontrer votre banquier, simulez votre prêt immobilier avec les mêmes méthodes de calcul utilisées par les établissements de crédit dans le cadre des investissements locatifs.

Ce que ce calculateur vous permet vraiment d'anticiper

La mensualité n'est qu'une partie du coût réel d'un prêt immobilier. Pour évaluer correctement un financement, il faut aussi prendre en compte les intérêts, l'assurance emprunteur, le coût total du crédit et, dans certains cas, les mensualités pendant la période de différé.

Ce simulateur calcule automatiquement l'ensemble de ces éléments pour les principaux montages utilisés en investissement locatif :

• prêt amortissable,
• prêt in fine,
• différé partiel,
• différé total.

Contrairement à la majorité des simulateurs en ligne limités au prêt classique, celui-ci reproduit les mécanismes réellement utilisés par les banques pour structurer un financement immobilier.

Sélectionnez un type de prêt dans le calculateur pour comparer immédiatement l'impact sur vos mensualités et le coût total de votre projet. Pour une simulation orientée vers la décision de la banque, l'appréciation du taux d'endettement et du reste à vivre : le simulateur de prêt immobilier est l'outil qu'il vous faut.

Pourquoi ces variables et pas d'autres

Chaque variable affichée dans le simulateur a un impact direct sur le financement réel de votre projet. Le prix du bien, les frais de notaire, les travaux et l'apport ne sont donc pas regroupés dans un seul montant : chacun influence différemment le capital emprunté, le coût du crédit et le traitement fiscal de l'opération.

Pour le prêt lui-même, le calcul repose principalement sur trois paramètres : le taux nominal, la durée et le type de financement choisi. À partir de ces données, le simulateur calcule automatiquement la mensualité, les intérêts, le coût total du crédit et le TAEG. À noter que les frais de dossier et les frais de garantie sont intégrés au calcul du TAEG, conformément aux méthodes utilisées par les banques.

Ce que le calculateur n'inclut pas, et pourquoi :

• Taux variable / révisable. Indexé sur l'Euribor, il exige des hypothèses d'évolution de taux futures — afficher une trajectoire spéculative comme un résultat précis serait trompeur. Moins de 1,5 % de la production de crédits immobiliers français porte sur un taux variable.
• Prêt modulable. La modulation est une clause post-signature, pas un paramètre d'origine. Simuler une modulation active dès le départ produirait un résultat fictif.
• Prêts lissés, PTZ, prêts aidés. Ces montages concernent la résidence principale, pas l'investissement locatif.
• Prêt relais. Ce montage finance la transition entre deux résidences principales — hors du périmètre d'un investissement locatif.
• Choix de la garantie. Le type de garantie est une décision côté banque ; son coût réel est absorbé dans le champ Frais de garantie.

Des fonctionnalités avancées sont disponibles sur l'application principale : remboursement anticipé, renégociation de taux de prêt, renégociation de taux d'assurance, montage prêt principal + prêt travaux distincts — cliquez sur le lien ci-dessous pour vous lancer.

Calcul des mensualités des prêts standards

Prêt amortissable

C'est le prêt immobilier le plus courant : la mensualité reste constante pendant toute la durée du crédit. Mais sa composition évolue progressivement. Au début, la mensualité contient surtout des intérêts et peu de capital remboursé. Puis, mois après mois, la part d'intérêts diminue tandis que la part de capital amorti augmente.

$$\text{Mensualité}_{\text{amort}} = \text{C}_{\text{emprunté}} \times \frac{t_m}{1 - (1 + t_m)^{-n}}$$

où $\text{C}_{\text{emprunté}}$ est le capital emprunté, $t_m = t/12$ le taux mensuel et $n$ le nombre de mensualités. Le capital restant dû après le mois $k$ vaut :

$$\text{Cap}_{\text{restant dû}}(k) = \text{C}_{\text{emprunté}} \times (1 + t_m)^k - \text{Mensualité}_{\text{amort}} \times \frac{(1 + t_m)^k - 1}{t_m}$$

Prêt in fine

Avec un prêt in fine, la mensualité reste stable et généralement plus faible qu'en prêt amortissable, car l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du crédit. Le capital, lui, reste intégralement dû jusqu'à la dernière échéance.

$$\text{Mensualité}_{\text{in fine}} = \text{C}_{\text{emprunté}} \times t_m$$

Cette structure améliore fortement le cashflow mensuel, mais augmente mécaniquement le coût total des intérêts puisque le capital emprunté ne diminue jamais. Le prêt in fine est principalement utilisé en investissement locatif lorsque les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers au régime réel.

Spécificités du prêt in fine

Nantissement

Un prêt in fine est presque toujours accompagné d'un nantissement. La banque demande généralement à l'emprunteur de placer une épargne sur un contrat d'assurance-vie ou un produit financier dédié, qui servira à rembourser le capital restant dû à l'échéance du prêt.

Engagement mensuel total

L'engagement mensuel total est le seul chiffre vraiment comparable à la mensualité du prêt amortissable. Il combine les mensualités du prêt et les versements mensuels programmés à destination du contrat d'assurance-vie :

$$\text{Engagement total} = \text{Mensualité}_{\text{in fine}} + \text{Versement programmé}$$

Reconstitution

Le bloc « Reconstitution » vérifie si chaque scénario permet réellement de rembourser le capital dû à l'échéance du prêt.

Le calcul compare :

• le capital reconstitué — c'est-à-dire le capital nanti initial et les versements mensuels, capitalisés selon le rendement estimé du placement ;
• le capital restant dû à rembourser à la fin du prêt.

Le voyant indique l'état de la reconsitution à terme :

• 🟢 Atteinte. Le capital reconstitué couvre intégralement le capital à rembourser. Le plan de nantissement reste cohérent avec les exigences bancaires habituelles.
• 🟠 Insuffisante. Le capital reconstitué reste légèrement inférieur au montant attendu, avec un écart inférieur à 5 %. La banque demandera généralement un effort supplémentaire : apport nanti plus élevé, versements mensuels plus importants ou un support plus dynamique.
• 🔴 Très insuffisante. L'écart dépasse 5 % du capital à rembourser. En l'état, le montage présente un risque trop important pour être accepté par la banque.

Le seuil de 5 % n'a pas de valeur réglementaire. Il correspond à une marge de sécurité couramment utilisée par les banques pour absorber l'incertitude liée au rendement du contrat nanti sur toute la durée du prêt. Un fonds en euros peut sous-performer, et une allocation en unités de compte peut traverser plusieurs années défavorables. C'est pourquoi les banques valident généralement les plans de reconstitution avec des hypothèses de rendement conservatrices, souvent proches de 2 % par an, même lorsque le contrat vise une performance supérieure.

Prêts avec différé

Différé partiel

Le différé partiel est souvent utilisé lors de l'achat d'un bien nécessitant d'importants travaux. Pendant cette période, l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts et l'assurance, sans amortir le capital. Cette stratégie permet de limiter les mensualités pendant les travaux, à un moment où le bien ne génère généralement encore aucun loyer. Elle est fréquemment utilisée pour transformer un bien, améliorer sa qualité ou augmenter sa rentabilité avant sa mise en location.

$$\text{Mensualité}_{\text{différée}} = \text{C}_{\text{emprunté}} \times t_m + \text{C}_{\text{emprunté}} \times t_{ass.m}$$

où $t_{ass.m} = t_{ass}/12$ est le taux d'assurance mensuel. Une fois le différé terminé, le remboursement du capital commence normalement sur la durée restante du prêt.

Différé total

Le différé total — aussi appelé franchise totale — correspond à une période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts du prêt. Seule l'assurance emprunteur reste due.

$$\text{C}_{\text{dû}} = \text{C}_{\text{emprunté}} \times (1 + t_m)^d$$

où $d$ est la durée du différé en mois. Les intérêts non payés pendant cette période ne disparaissent pas : ils sont ajoutés au capital initial. À la fin du différé, le prêt repart donc sur un capital dû ($\text{C}_{\text{dû}}$) plus élevé que celui emprunté ($\text{C}_{\text{emprunté}}$) au départ, ce qui augmente mécaniquement les mensualités futures et le coût total du crédit.

Le différé total permet de maximiser temporairement la trésorerie disponible, mais en échange d'un financement plus coûteux sur le long terme.

Questions fréquentes

Comment se calcule la mensualité d'un prêt immobilier ?

La mensualité hors assurance d'un prêt amortissable à taux fixe est calculée par la formule $\text{Mensualité} = \text{C}_{\text{emprunté}} \times t_m / (1 - (1 + t_m)^{-n})$, où $\text{C}_{\text{emprunté}}$ est le capital emprunté, $t_m$ le taux mensuel (taux nominal annuel divisé par 12) et $n$ le nombre de mensualités. À cette mensualité s'ajoute la mensualité d'assurance emprunteur, calculée soit sur le capital initial, soit sur le capital restant dû selon les conditions du contrat. Le TAEG (taux annuel effectif global) intègre en plus les frais de dossier et les frais de garantie pour donner le coût total du crédit en taux annualisé.

Quelle est la différence entre un prêt amortissable et un prêt in fine ?

Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse à la fois des intérêts et une fraction du capital — la mensualité est constante mais sa composition change chaque mois. Dans un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du prêt, et le capital est remboursé en un seul versement à l'échéance. La mensualité in fine est structurellement plus basse, mais le coût total des intérêts est plus élevé et un nantissement (assurance-vie) est exigé par la banque pour garantir le remboursement du capital dû.

À quoi sert le différé de remboursement dans un prêt immobilier ?

Le différé permet de repousser le remboursement du capital (différé partiel) ou de l'ensemble des charges du prêt (différé total) pendant une période allant généralement de 3 à 24 mois. Il est utilisé principalement lors de travaux de rénovation : tant que le bien n'est pas loué, les revenus locatifs n'existent pas encore, et le différé allège la trésorerie pendant cette phase. En différé partiel, vous continuez à payer les intérêts et l'assurance. En différé total, seule l'assurance est due — les intérêts non payés sont capitalisés et viennent grossir le capital à rembourser.

Qu'est-ce que le nantissement d'une assurance-vie pour un prêt in fine ?

Le nantissement est le mécanisme par lequel votre contrat d'assurance-vie est mis en garantie auprès de la banque pour sécuriser le remboursement du capital emprunté à la fin d'un prêt in fine. Concrètement, vous versez un capital initial et des cotisations mensuelles (optionnelles) sur ce contrat pendant toute la durée du prêt, de façon à reconstituer le capital emprunté à l'échéance. L'effort mensuel total — mensualité in fine plus épargne mensuelle sur le contrat — est le vrai chiffre à comparer avec la mensualité d'un prêt amortissable équivalent.

Comment est calculé le TAEG d'un prêt immobilier ?

Le TAEG (taux annuel effectif global) est le taux qui, appliqué au capital emprunté, produit une valeur actuelle des flux sortants (remboursements + assurance + frais) égale au capital reçu. Il intègre le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. C'est le seul indicateur légalement comparable entre deux offres de crédit différentes — le taux nominal seul ne suffit pas, car il omet l'assurance et les frais. En France, le TAEG ne peut pas dépasser le taux d'usure fixé chaque trimestre par la Banque de France.

Peut-on comparer plusieurs durées ou types de prêt dans la même simulation ?

Oui. Ce calculateur gère plusieurs scénarios côte à côte — jusqu'à trois simultanément. Vous pouvez ainsi comparer directement 15 ans contre 25 ans, ou amortissable contre in fine, en observant la mensualité, le coût total et le TAEG pour chaque configuration.

Conclusion

La mensualité est souvent le premier chiffre annoncé par la banque — et parfois le seul retenu par l'emprunteur. Pourtant, derrière ce montant se cachent la structure du prêt, le coût réel des intérêts, le poids de l'assurance, le nantissement éventuel et le TAEG une fois tous les frais intégrés.

Ce calculateur rend enfin ces mécanismes visibles. Vous ne découvrirez plus les offres de votre conseiller lors du rendez-vous : vous les comparerez à vos propres simulations.