Quel revenu, quel apport, quel loyer pour emprunter ?

La plupart des simulateurs immobiliers partent de votre salaire pour estimer une capacité d'emprunt théorique. Ce simulateur prend le problème dans l'autre sens. Vous renseignez le projet que vous visez — prix du bien, structure d'achat, durée, stratégie locative — et le simulateur calcule automatiquement le profil que la banque attend pour financer l'opération. Parce qu'un dossier immobilier ne se résume jamais à une simple mensualité, chaque combinaison produit un verdict immédiat 🟢 🟠 🔴 sur les critères réellement utilisés lors de l'analyse bancaire.

Du projet visé au dossier finançable

Saisissez le prix du bien, puis faites varier les curseurs depuis le module de droite. À chaque ajustement, le simulateur recalcule l'équilibre global du dossier :

• Revenu nécessaire — ou loyer cible en SCI à l'IS ;
• Apport minimal ;
• Durée optimale ;
• Et, en investissement locatif, montant du loyer attendu.

Vous visualisez immédiatement le levier qui bloque le financement, celui qui améliore le dossier, et le point exact où le projet repasse dans la zone acceptable pour la banque. Le résultat n'est pas une estimation vague. C'est une lecture structurée des contraintes qui séparent un projet “intéressant” d'un projet réellement finançable.

Chargez la simulation « Premier achat — couple CDI primo-accédant » pour voir comment un couple avec 5 000 €/mois de revenus combinés se positionne sur un bien à 250 000 €.

Pourquoi ces variables et pas d'autres

Profil professionnel : à chaque statut ses règles

Le champ Profil professionnel est présent parce que la banque ne retient jamais vos revenus bruts tels quels. Selon votre statut, elle applique une moyenne, un abattement ou une pondération différente.

Pour un salarié en CDI, le calcul est simple : le simulateur retient 100 % du salaire net mensuel déclaré, plus les primes annuelles récurrentes pondérées à 80 % et lissées sur 12 mois. Les primes contractuelles sont acceptées (13ᵉ mois, prime de bilan, bonus variable récurrent, prime d'ancienneté). Les primes exceptionnelles sont exclues (intéressement, participation, heures supplémentaires) : la banque les juge trop instables pour soutenir un crédit long.

Pour une profession libérale réglementée (médecin, avocat, notaire, expert-comptable), la règle change : le simulateur applique la moyenne arithmétique stricte des deux derniers exercices BNC (N-1 et N-2). Un revenu en forte hausse reste donc partiellement freiné par le N-2.

Pour un auto-entrepreneur, la banque applique d'abord l'abattement forfaitaire micro-BNC de 34 % sur le chiffre d'affaires de chaque exercice, puis retient le N-1 abattu seul si les revenus sont en baisse, ou la moyenne des deux exercices abattus sinon.

Forme juridique : les critères du banquier sont différents

Le champ Forme juridique modifie la façon dont la banque analyse le projet.

En nom propre ou en SCI à l'IR familiale, le dossier reste intégré à votre situation personnelle (transparence fiscale). La banque contrôle alors les trois garde-fous classiques : taux d'endettement, taux d'usure et reste à vivre. L'apport demandé couvre généralement les frais de notaire et de garantie, soit typiquement 8 à 10 % du prix du bien dans l'ancien.

En SCI à l'IS / SAS, la logique change radicalement : la société est évaluée comme un emprunteur professionnel autonome. Le DSCR remplace le plafond d'endettement HCSF, l'apport minimal grimpe à 25 % du prix du bien, hors frais, et la durée d'emprunt plafonne à 25 ans. La section Le cas particulier de la SCI à l'IS détaille ce modèle plus en détail.

Investissement locatif pour les structures fiscalement transparentes

En nom propre ou en SCI à l'IR familiale, les boutons Oui / Non de la section Investissement locatif permettent d'indiquer si le bien sera mis en location.

Avec l'option Non, le module de droite du simulateur joue avec trois curseurs : Salaire requis, Apport personnel, Durée d'emprunt. Le salaire minimum requis est déduit à partir de votre mensualité de prêt et de votre reste à vivre.

Avec l'option Oui, un quatrième curseur apparaît : Loyer projeté. La banque retient généralement 70 % du loyer estimé et l'ajoute à vos revenus pour calculer votre taux d'endettement. À mensualité identique, un loyer plus élevé réduit donc directement le salaire requis pour obtenir un accord.

Les quatre critères qui décident de l'accord bancaire

Le taux d'endettement

Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus absorbée par vos crédits. Depuis la décision HCSF du 1er janvier 2022, le plafond standard est fixé à 35 %. Cette règle s'applique aux financements en nom propre et en SCI à l'IR ; elle ne concerne pas la SCI à l'IS, qui relève du crédit professionnel.

Entre 35 % et 40 %, le dossier passe en zone de dérogation : certaines banques peuvent encore accepter le financement selon leur quota de dérogation, mais les accords deviennent plus rares. Au-delà de 40 % le refus est généralement automatique, hors profils patrimoniaux solides.

Le TAEG et le taux d'usure

Le TAEG (taux annuel effectif global) représente le coût réel du crédit, il inclut : taux nominal, assurance, garantie et frais bancaires. La Banque de France publie trimestriellement un plafond légal — le taux d'usure — au-dessus duquel aucun crédit ne peut être accordé. Au 2ᵉ trimestre 2026, ce plafond est de 5,19 % sur 20 ans et plus, 4,48 % entre 10 et 20 ans, et 4,00 % sous 10 ans.

Le simulateur applique une marge de sécurité de 0,2 % sous le taux d'usure : c'est la marge que les banques se conservent pour absorber un ajustement de frais ou de taux sans franchir le plafond légal :

• En-dessous de cette marge, l'indicateur reste vert ;
• Entre la marge et le plafond du taux d'usure, il bascule en orange ;
• Au-dessus du plafond, le crédit ne peut juridiquement pas être accordé — il faut alors réduire le coût du financement.

Le reste à vivre

Le reste à vivre, c'est ce qu'il vous reste chaque mois une fois toutes les mensualités de crédit payées. Le seuil dépend de la composition du foyer, la banque attend généralement un minimum de :

• 750 €/mois pour une personne seule,
• 1 500 €/mois pour un couple,
• plus 350 €/mois par enfant à charge.

Sous ces seuils, le dossier devient fragile. Le simulateur calcule automatiquement ce plancher selon la composition du foyer.

Le DSCR (SCI à l'IS uniquement)

En SCI à l'IS, le DSCR (Debt Service Coverage Ratio ou ratio de couverture du service de la dette) devient le levier principal du dossier — c'est par lui que la banque vérifie que le bien peut rembourser son propre crédit, indépendamment des revenus personnels des associés.

Le calcul compare les revenus locatifs nets du bien à la mensualité du crédit. Un DSCR de 1,20 signifie que le projet génère 20 % de revenus supplémentaires au-dessus de la dette : c'est le niveau généralement attendu par les banques professionnelles. En dessous de 1,00, le bien ne couvre même plus sa mensualité. Il faut alors augmenter l'apport, réduire le coût du crédit ou revoir le loyer projeté.

Le cas particulier de la SCI à l'IS

En SCI à l'IS, la banque ne raisonne plus comme pour un crédit immobilier classique. Le financement bascule dans une logique de crédit professionnel : la société est analysée comme une entité autonome capable — ou non — de rembourser sa propre dette. Le simulateur adapte automatiquement ses critères pour appliquer les règles correspondantes.

Ce que la banque retient de vos finances personnelles

Le plafond HCSF de 35 % d'endettement ne s'applique plus : il concerne le crédit aux particuliers, pas le financement professionnel. La banque vérifie surtout votre reste à vivre personnel après charges et crédits existants. La mensualité de la SCI n'entre pas directement dans ce calcul : en théorie, c'est la société qui rembourse, uniquement grâce aux loyers.

Une caution personnelle reste presque toujours demandée, mais elle sert surtout de protection juridique en cas de défaut — pas de preuve que vos revenus personnels supporteront le crédit.

Pourquoi le loyer devient le levier principal

C'est le loyer projeté qui détermine si l'opération peut s'autofinancer. Si les loyers sont insuffisants, la société ne couvre plus sa mensualité. Un apport plus élevé peut améliorer temporairement l'équilibre, mais il ne corrige pas un modèle économique durablement déficitaire.

C'est pour cette raison que la première section du module de droite est renommée « Loyer mensuel requis » — et que le curseur Salaire requis disparaît : il ne joue plus aucun rôle dans la décision bancaire.

Comment la banque s'assure que le projet s'autofinance

Deux garde-fous sont appliqués : le DSCR ≥ 1,20 et l'apport minimal de 25 % du prix d'achat hors frais. Le DSCR vérifie que les loyers nets couvrent la mensualité avec 20 % de marge. Les deux contraintes sont liées, plus l'apport monte et plus le DSCR devient facile à atteindre.

Pourquoi les banques imposent ces marges

En nom propre, la banque finance une personne physique et conserve des recours étendus sur son patrimoine : revenus, épargne ou autres biens.

En SCI à l'IS, le bien appartient à une société distincte. Le risque se concentre davantage sur le bien financé lui-même. Vacance locative, impayés ou revente dans un marché dégradé deviennent alors les principaux risques du prêteur. C'est ce qui explique :

• l'apport élevé ;
• le DSCR plus strict ;
• et une durée généralement limitée à 25 ans au lieu de 30.

Ce qui change concrètement dans le simulateur

Quand vous sélectionnez une SCI à l'IS, le module de droite s'adapte automatiquement :

• Le curseur Salaire requis disparaît ;
• Les éléments de la section verdict évoluent : l'Endettement disparaît au profit du DSCR ;
• La durée d'emprunt plafonne à 25 ans (300 mois) ;
• L'apport minimal est bloqué à 25 % du prix du bien hors frais.

Sur un bien à 200 000 € avec 16 000 € de frais de notaire, il faut donc prévoir au minimum 50 000 € d'apport bancaire et 16 000 € de frais de notaire, soit environ 66 000 € de fonds propres, hors travaux éventuels.

Auto et Libre — deux façons d'explorer votre dossier

Le simulateur propose deux modes d'exploration, accessibles via la section Curseurs du module de droite.

Mode Auto — trouvez automatiquement l'équilibre

Dans ce mode vous modifiez un curseur — par exemple Apport personnel ou Durée d'emprunt — et le simulateur ajuste automatiquement les autres leviers pour conserver un dossier finançable. En nom propre, les leviers disponibles sont le salaire requis, l'apport, la durée et — en investissement locatif — le loyer projeté. En SCI à l'IS, le simulateur travaille sur trois leviers seulement : apport, durée et loyer projeté ; le salaire requis n'entre plus en jeu.

Chaque curseur possède un cadenas qui permet de figer une valeur. Si votre apport maximum est de 50 000 €, verrouillez ce curseur sur le bon montant : le simulateur ajustera uniquement les autres paramètres sans toucher à cette limite.

Mode Libre — testez votre situation réelle

Chaque curseur fonctionne de manière indépendante, sans aucun ajustement automatique.

C'est d'abord un mode pédagogique qui permet de comprendre l'impact précis de chaque levier sur le verdict bancaire. Vous pouvez par exemple observer quels sont les niveaux limites d'apport ou de revenu qui déclenchent un dossier orange, voire rouge.

C'est aussi le mode dans lequel vous pouvez analyser votre situation réelle : indiquez votre salaire, votre apport disponible et la durée proposée par votre banque, puis identifiez immédiatement les éléments qui bloquent encore le financement et ce qu'il vous manque pour décrocher la validation du banquier.

Exemple — SCI à l'IS et premier investissement locatif

Chargez la simulation ci-dessous pour explorer un projet à 200 000 € où le DSCR et l'apport minimal de 25 % deviennent déterminants.

Dans le mode Auto, le simulateur calcule automatiquement le loyer mensuel minimal qui permet d'atteindre un DSCR de 1,20 à apport et durée fixés. En Libre, vous pouvez tester l'effet d'un apport plus élevé et voir comment le loyer requis évolue en conséquence.

Une fois votre profil cible identifié, le simulateur de prêt immobilier vous permettra d'analyser votre dossier complet.

Combien faut-il vraiment pour investir dans l'immobilier locatif ?

19 avr. 2026

Questions fréquentes

Quelle différence entre ce simulateur et un calculateur de capacité d'emprunt ?

Un calculateur de capacité d'emprunt répond à la question « Avec mon profil actuel, combien puis-je emprunter ? ». Ce simulateur répond à la question inverse : « Quel profil faut-il pour financer ce projet ? ». Le prix du bien, la durée et le taux étant déjà définis, le simulateur calcule automatiquement :

• le salaire minimum requis ;
• l'apport nécessaire ;
• et, en investissement locatif, le loyer attendu pour maintenir un dossier finançable.

Les deux outils sont complémentaires : utilisez d'abord un calculateur de capacité d'emprunt pour estimer votre enveloppe globale, puis ce simulateur lorsque vous avez un projet concret à analyser.

Comment les revenus des professions libérales sont-ils pris en compte ?

Pour une profession libérale réglementée, la banque retient généralement la moyenne des revenus BNC des deux derniers exercices. Exemple : N-2 = 80 000 € et N-1 = 95 000 €, le revenu retenu sera de 87 500 €/an, soit 7 292 €/mois.

Pour un auto-entrepreneur, le calcul est différent : la banque applique d'abord l'abattement micro-BNC de 34 %, puis peut retenir uniquement le dernier exercice si l'activité est en baisse.

Le simulateur applique automatiquement la bonne méthode selon le profil sélectionné dans le champ Profil professionnel.

Qu'est-ce que le DSCR ?

Le DSCR (Debt Service Coverage Ratio ou ratio de couverture du service de la dette) mesure la capacité du bien à rembourser son propre crédit. Il compare les revenus locatifs nets du bien à la mensualité du prêt.

Un DSCR de 1,20 signifie que le projet génère 20 % de revenus supplémentaires au-dessus de sa dette. C'est le niveau généralement attendu en financement professionnel. Cet indicateur apparaît uniquement en SCI à l'IS, car la banque analyse la société comme une structure autonome. En nom propre ou en SCI à l'IR, l'analyse repose principalement sur le taux d'endettement et le reste à vivre des emprunteurs.

Pourquoi l'apport demandé est-il plus élevé en SCI à l'IS qu'en nom propre ?

En SCI à l'IS, la banque finance une société autonome, avec une logique proche du crédit professionnel. En cas de difficulté, le risque repose davantage sur le bien lui-même : vacance locative, impayés ou revente dans un marché dégradé. Pour compenser ce risque plus concentré, elle exige généralement :

• un apport minimal de 25 % du prix du bien hors frais ;
• un DSCR suffisant ;
• et une durée souvent limitée à 25 ans.

En nom propre, l'apport demandé tourne plus souvent autour des frais de notaire et de garantie (8 à 10 %) lorsque le dossier est solide. Le fonctionnement complet du modèle bancaire en SCI à l'IS est détaillé dans la section Le cas particulier de la SCI à l'IS.

Conclusion

Un refus bancaire n'arrive jamais par hasard. Dans la majorité des cas, le dossier échoue sur un levier identifiable : apport insuffisant, durée mal calibrée, reste à vivre trop faible, DSCR sous le seuil attendu, ou simplement un revenu trop bas par rapport au projet visé.

Le problème, c'est que ces contraintes restent invisibles dans la plupart des simulateurs classiques. Ils vous donnent une mensualité, parfois une capacité d'emprunt, mais rarement la logique complète utilisée par la banque pour décider.

Ce simulateur fait l'inverse. Vous partez du bien que vous visez — et le profil que la banque attend réellement pour accepter le financement est généré automatiquement. Chaque curseur devient alors un levier stratégique. Vous voyez immédiatement ce qui débloque le dossier : augmenter l'apport, allonger la durée, améliorer le loyer projeté, ou revoir le prix cible. Avant même de déposer une demande.

C'est la différence entre chercher combien vous pouvez emprunter et comprendre précisément ce que le banquier doit voir pour vous dire oui.