Calculateur de capacité d'emprunt

Avant de chercher un bien, une question précède généralement toutes les autres : Combien votre banque acceptera-t-elle de vous prêter ? La réponse ne dépend pas uniquement de vos revenus. Elle dépend surtout de la manière dont la banque les interprète. Salaire, primes, bénéfices, dividendes ou loyers ne sont pas pondérés de la même façon selon votre statut professionnel et la structure juridique que vous choisissez pour acquérir.

Ce qui fait vraiment toute la différence

La majorité des calculateurs de capacité d'emprunt répondent à une question simplifiée : « Combien pouvez-vous emprunter avec vos revenus actuels et vos crédits en cours ? ». Le problème, c'est qu'une banque ne lit jamais un dossier de manière aussi uniforme. Un salarié en CDI, un auto-entrepreneur ou un gérant de SCI ne sont ni analysés avec les mêmes règles, ni pondérés de la même manière. Pourtant, la majorité des simulateurs affichent le même résultat pour tous.

Ce calculateur reproduit la lecture différenciée qu'un banquier applique réellement selon votre profil professionnel — salarié, indépendant, profession libérale, gérant — et selon la structure d'acquisition que vous choisissez : nom propre, SCI à l'IR, SCI à l'IS. Chaque combinaison active une grille d'analyse distincte, avec ses pondérations propres, ses axes de verdict et ses contraintes réglementaires.

Vous n'obtenez pas un simple chiffre mais un diagnostic bancaire complet. Taux d'endettement, TAEG, reste à vivre et — en SCI à l'IS — DSCR (ratio de couverture du service de la dette). Chaque indicateur apparaît dans sa pilule de sévérité 🟢/🟠/🔴 dans la section « Garde-fous bancaires », afin d'identifier immédiatement les potentiels points de friction avant même le rendez-vous bancaire.

Pourquoi ces variables et pas d'autres

L'outil est structuré autour de deux onglets. L'onglet Mon profil couvre votre situation personnelle et professionnelle : composition du foyer, statut professionnel, revenus, primes, dividendes, biens locatifs existants. L'onglet Simulation couvre les paramètres de l'opération : prix d'acquisition, apport, durée, taux, forme juridique, et le loyer projeté attendu sur le bien en cours d'acquisition.

Voici les variables délibérément exclues :

Le PTZ et les prêts aidés. Réservés à la résidence principale, ils ne s'appliquent pas à l'investissement locatif. Les inclure créerait une confusion préjudiciable.

La plus-value latente. Elle n'entre pas dans le calcul de la capacité d'emprunt bancaire. Le banquier regarde les flux — revenus moins charges moins mensualités — et non la valeur de revente théorique d'un bien.

Le taux variable. Il représente moins de 1,5 % de la production de crédits immobiliers français selon la Banque de France. Simuler son évolution exigerait de modéliser des hypothèses de taux futurs — un exercice spéculatif qui produirait une fausse précision.

La stabilité professionnelle et l'historique bancaire. Le banquier pondère aussi l'ancienneté dans votre poste, la nature de votre contrat et votre patrimoine net. Ces critères qualitatifs ne se résument pas à un chiffre.

Comment la banque pondère réellement vos revenus

On suppose souvent que la banque retient la totalité des revenus déclarés. Ce n'est pas le cas. En pratique, chaque source de revenu subit une pondération destinée à absorber le niveau d'incertitude que la banque lui associe.

Salarié en CDI et fonctionnaire. Le salaire net est retenu à 100 %. Les primes annuelles récurrentes — celles figurant sur les trois derniers bulletins de salaire — entrent à 80 % après annualisation afin d'intégrer le risque de non-reconduction.

Auto-entrepreneur (régime BNC services). Le chiffre d'affaires subit un abattement forfaitaire de 34 % (conformément au régime micro-BNC 2026 de l'URSSAF). Le revenu retenu est ensuite soumis à la règle du lower-of : si le revenu N-1 est inférieur au revenu N-2, seul N-1 est retenu ; sinon, la banque moyenne les deux exercices.

Profession libérale et TNS (BNC réel). La même règle lower-of est appliquée au bénéfice net déclaré — N-1 seul si N-1 < N-2, sinon moyenne (N-1 + N-2) / 2. Une année en baisse peut donc réduire fortement la capacité d'emprunt.

Gérant majoritaire et président SAS. La rémunération de gérance entre à 100 %. Les dividendes récurrents — ceux versés sur au moins deux exercices consécutifs — entrent à 50 %. Les dividendes exceptionnels sont ignorés.

Revenus locatifs existants. Pour chaque bien déjà détenu, la banque applique la règle de compensation plafonnée : 70 % du loyer charges comprises sont confrontés à la mensualité du crédit associé. Si le loyer pondéré dépasse la mensualité, l'excédent augmente les revenus. Sinon, le déficit accroît l'endettement.

Pour aller plus loin sur le lien entre capital mobilisable et rendement attendu, consultez l'analyse :

Combien faut-il vraiment pour investir dans l'immobilier locatif ?

19 avr. 2026

Pourquoi le choix entre nom propre et SCI change complètement l'analyse

Le choix de la structure juridique dans l'onglet Simulation modifie entièrement la logique d'analyse bancaire.

Nom propre et SCI à l'IR. Le banquier applique les règles HCSF standards : taux d'endettement plafonné à 35 % assurance comprise, calculé sur les revenus personnels pondérés. Loyer projeté pondéré à 70 %. L'analyse est celle d'un dossier immobilier particulier classique.

SCI à l'IS. Le banquier analyse le dossier d'un professionnel. La capacité d'emprunt n'est plus limitée par le taux d'endettement personnel, mais par le DSCR (Debt Service Coverage Ratio) — le rapport entre le revenu net d'exploitation du bien et la mensualité du crédit :

$$\text{DSCR} = \frac{\text{100\% du Loyer projeté} -\text{Charges réelles}}{\text{Mensualité du crédit}}$$

Un DSCR de 1,20 correspond à la zone verte : le bien génère 20 % de plus que son coût de remboursement. Un DSCR entre 1,00 et 1,20 affiche la pilule orange. En dessous de 1,00, le bien ne s'autofinance plus : pilule rouge, dossier fragile.

En SCI à l'IS, la logique d'apport change également. L'outil calcule l'enveloppe globale de telle sorte que l'apport représente toujours 25 %. Si votre apport est trop faible par rapport à ce que la banque peut réellement vous prêter au vu de votre profil, une aide apparaît sous le champ Apport pour vous indiquer le montant qui vous permettrait d'atteindre votre capacité d'emprunt maximale.

Chargez la simulation ci-dessous pour visualiser comment l'apport joue un rôle de levier en SCI à l'IS : à profil et loyer projeté identiques, doubler l'apport peut quasiment doubler la capacité d'emprunt.

Comment lire la section relative aux garde-fous bancaires

Le bloc « Garde-fous bancaires » synthétise les principaux critères utilisés par les banques pour valider — ou bloquer — un financement. Chaque indicateur affiche un niveau de vigilance selon les seuils réellement utilisés par les organismes bancaires.

Taux d'endettement (nom propre / SCI à l'IR uniquement)

Le seuil de référence fixé par le HCSF est de 35 % assurance comprise. En dessous, le dossier reste dans les standards bancaires. Au-delà, il entre en zone dérogatoire : certaines banques peuvent encore financer le projet via leur quota d'exception, mais le dossier devient plus difficile à faire accepter.

TAEG

Le TAEG est comparé au taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France. Si le plafond est dépassé, le crédit ne peut légalement pas être accordé. L'outil signale également les dossiers proches du seuil, car une légère hausse du taux, de l'assurance ou des frais peut suffire à faire basculer le financement.

Reste à vivre

Le reste à vivre correspond à ce qu'il vous reste chaque mois après paiement de toutes les mensualités. Les seuils varient selon la composition du foyer : une personne seule n'est pas évaluée comme un couple avec enfants. Plus le reste à vivre est faible, plus le dossier est considéré comme fragile, même avec un taux d'endettement correct.

DSCR (SCI à l'IS uniquement)

En SCI à l'IS, la banque regarde surtout la capacité du bien à rembourser son propre crédit. Un DSCR supérieur à 1,20 indique généralement un dossier confortable. Entre 1,00 et 1,20, le financement devient plus tendu. Sous 1,00, le bien ne couvre plus sa dette avec ses revenus d'exploitation.

Chargez la simulation ci-dessous pour observer ce que produit un loyer projeté juste au-dessus du seuil d'autofinancement :

Questions fréquentes

Comment la banque calcule-t-elle ma capacité d'emprunt si je suis indépendant ?

Pour un indépendant (TNS, profession libérale, auto-entrepreneur), la banque ne retient pas la totalité du chiffre d'affaires. Elle applique d'abord un abattement — 34 % pour le régime micro-BNC — puis une règle dite du lower-of : si vos revenus N-1 sont inférieurs à ceux de N-2, seul N-1 est retenu ; sinon, la banque moyenne les deux exercices. Une année de baisse peut donc pénaliser fortement votre capacité d'emprunt : elle réduit le revenu retenu et déclenche une lecture plus conservatrice du dossier. Renseignez vos deux derniers exercices dans l'onglet Mon profil pour que l'outil applique automatiquement la bonne pondération.

Les loyers de mes biens existants augmentent-ils ma capacité d'emprunt ?

Partiellement. Pour chaque bien locatif détenu, la banque applique la règle de compensation plafonnée : 70 % du loyer CC sont comparés à la mensualité du crédit du bien associé. Si le loyer pondéré dépasse la mensualité, l'excédent améliore vos revenus retenus. S'il est inférieur, le déficit augmente vos charges. Un bien parfaitement autofinancé est donc neutre sur votre dossier ; un bien excédentaire améliore votre capacité d'emprunt.

Quelle est la différence entre acheter en nom propre et en SCI pour la capacité d'emprunt ?

En nom propre ou en SCI à l'IR, la banque applique les règles HCSF classiques : taux d'endettement plafonné à 35 %, calculé sur vos revenus personnels pondérés avec intégration du loyer projeté pondéré à 70 %. En SCI à l'IS, l'analyse change complètement. Le dossier est analysé comme une activité professionnelle. Le critère principal devient alors le DSCR du bien (revenu net d'exploitation / mensualité), avec un seuil vert autour de 1,20, ainsi qu'un apport souvent attendu autour de 25 %. Une SCI à l'IS permet donc de décorréler partiellement la capacité d'emprunt des revenus personnels — à condition que le bien démontre sa rentabilité par son propre cashflow.

Quelle durée maximale puis-je simuler — et pourquoi 30 ans n'est pas toujours une bonne idée ?

L'outil expose des durées du prêt allant jusqu'à 30 ans (360 mois), ce qui reflète la réalité du marché : les banques accordent régulièrement des crédits au-delà des 25 ans conventionnels fixés par la décision HCSF quand le dossier le justifie. Allonger la durée améliore la capacité d'emprunt en abaissant la mensualité et donc le taux d'endettement. Mais chaque année supplémentaire augmente le coût total des intérêts — et un crédit sur 30 ans coûte structurellement plus cher qu'un crédit à 20 ans à taux identique. L'intérêt de l'outil est de pouvoir comparer plusieurs scénarios côte à côte, avec des durées différentes afin de visualiser l'impact de chaque paramètre.

Qu'est-ce que le DSCR et pourquoi s'applique-t-il à la SCI à l'IS ?

Le DSCR (Debt Service Coverage Ratio ou ratio de couverture du service de la dette) mesure la capacité d'un bien à rembourser son propre crédit à partir de ses seuls revenus locatifs nets. Il se calcule en divisant le revenu net d'exploitation (loyer — charges projetées) par la mensualité du crédit. Un DSCR de 1,20 signifie que le bien génère 20 % de revenus supplémentaires par rapport à son coût de financement — c'est le seuil retenu par les banques spécialisées en financement professionnel. Il s'applique à la SCI à l'IS parce que cette structure est évaluée comme une entité économique autonome : le banquier regarde si le bien peut se financer seul, indépendamment des revenus personnels des associés.

Conclusion

La capacité d'emprunt n'est pas un simple chiffre. C'est une analyse bancaire de votre trajectoire, de votre stabilité, de votre structure d'acquisition et de votre capacité à absorber le risque. Deux investisseurs au même revenu peuvent obtenir des verdicts radicalement différents selon leur statut, leurs revenus locatifs, leur montage juridique ou la façon dont leur dossier est interprété.

Ce calculateur ne se contente pas d'afficher un montant maximal théorique. Il reproduit les mécanismes réels qui déterminent si un dossier passe, nécessite une négociation ou se fait bloquer avant même le comité de crédit. Derrière chaque mensualité simulée, il révèle la logique invisible qui transforme un souhait d'acquisition en dossier finançable — ou non.

Pour compléter votre analyse, le calculateur de mensualités vous permettra également de comparer les différents types de prêts et leur coût réel.