Simulateur de prêt immobilier — décision du banquier en direct
Simulez votre financement et anticipez la décision de la banque avant le rendez-vous avec le conseiller.
Ce simulateur analyse votre projet comme le ferait une banque : mensualité, TAEG, taux d'endettement, reste à vivre… et confronte vos chiffres aux vrais seuils bancaires. Comparez plusieurs scénarios et trouvez celui que votre banque sera réellement prête à financer.
La différence entre calculer un prêt… et évaluer un dossier bancaire
Un simulateur de prêt immobilier calcule la mensualité, le coût total du crédit et le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) à partir des conditions de financement saisies. La quasi-totalité des autres calculateurs disponibles s'arrêtent là : ils répondent à "combien vais-je rembourser chaque mois ?" mais pas à la question qui compte vraiment, à savoir "ma banque va-t-elle accepter mon dossier ?".
Ce simulateur répond aux deux questions en même temps. Il ne se contente pas de calculer une mensualité. Il analyse votre projet selon les critères réellement utilisés par les banques : taux d’endettement, reste à vivre, TAEG, pondération des revenus locatifs à 70 %, décote sur les primes ou encore prise en compte des crédits existants. À partir de ces indicateurs, il émet un verdict 🟢/🟠/🔴 fondé sur les trois axes que les banques évaluent systématiquement avant d’accorder un financement.
Le verdict n'est pas une décision définitive : c'est un diagnostic de préparation. Un verdict 🟢 signifie que votre dossier respecte les seuils réglementaires ; cependant il ne remplace pas le jugement d'un conseiller sur votre stabilité professionnelle ou votre historique bancaire.
Pourquoi ces variables et pas d'autres
L'outil est organisé en deux onglets. L'onglet Simulation couvre les conditions du prêt — capital à financer (prix FAI, frais de notaire, travaux, apport), type de prêt (amortissable ou in fine), taux nominal, durée, assurance, frais, et différé optionnel. L'onglet Mon profil couvre ce que le banquier regarde sur votre situation personnelle : composition du foyer, logement actuel, revenus mensuels, primes récurrentes, investissements locatifs existants, et crédits à la consommation en cours.
Le champ Prix FAI (Frais d'Agence Inclus) correspond au prix affiché sur l'annonce, honoraires à la charge du vendeur — la convention majoritaire sur le marché français. Si votre mandat met les honoraires à la charge de l'acquéreur, ajoutez-les au prix saisi pour que le capital financé et les frais de notaire soient calculés sur la bonne assiette.
Voici les variables délibérément exclues :
Les prêts à taux variable. Ils représentent moins de 1,5 % du marché immobilier français. Simuler leur évolution exige de modéliser des scénarios de taux futurs — un exercice spéculatif qui produirait une fausse précision.
Le PTZ, le prêt Action Logement, le PAS et le prêt conventionné. Tous sont réservés à la résidence principale. Un investisseur locatif n'y a pas accès ; les inclure créerait une confusion préjudiciable.
Le calcul du nantissement pour le prêt in fine. Ici la mensualité du prêt in fine est modélisée dans sa forme simple (intérêts constants + capital remboursé en une fois), sans intégrer l'assurance-vie de nantissement exigée. Cette couche relève du conseiller patrimonial.
Les prêts à paliers et lissés. Utiles uniquement pour combiner PTZ + prêt bancaire — cas exclu pour l'investissement locatif.
La stabilité professionnelle et le saut de charge. Le banquier évalue aussi votre ancienneté dans votre poste, la nature de votre contrat (CDI, CDD, indépendant), et l'écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Ces critères qualitatifs ne se résument pas à un chiffre — la section suivante les explique, mais l'outil ne les note pas.
Ce que la banque analyse réellement avant d'accorder un prêt
Le verdict du banquier 🟢/🟠/🔴 repose sur quatre critères. Les trois premiers peuvent être simulés avec précision. Le quatrième relève de l'analyse humaine et dépend de seuils définis par chaque banque en fonction de sa propre politique de risque.
Le taux d'endettement
C'est le rapport entre l'ensemble de vos mensualités de crédit et vos revenus pondérés. Depuis les recommandations HCSF entrées en vigueur en janvier 2022, le seuil standard est de 35 %. Les banques peuvent déroger à cette limite dans 20 % de leur production trimestrielle et accorder des dossiers jusqu'à 40 % — au-delà, le refus est quasi systématique.
Le TAEG vs le taux d'usure
Le TAEG (taux nominal + assurance + frais de dossier + frais de garantie) est le coût réel du crédit en taux annuel. La Banque de France publie trimestriellement un plafond légal — le taux d'usure — au-dessus duquel aucun crédit ne peut être accordé. Au 2e trimestre 2026, ce taux est de 5,19 % pour les prêts de 20 ans et plus, de 4,48 % entre 10 et 20 ans, et de 4,00 % sous 10 ans.
Le reste à vivre
C'est le revenu mensuel qui reste une fois toutes les mensualités de crédit payées. Contrairement au taux d'endettement, le reste à vivre varie en fonction de la composition du foyer : une personne seule avec un reste à vivre de 600 € sera en zone rouge, alors que pour un couple avec deux enfants le seuil sera fixé à 1 800 €. Le simulateur calcule votre seuil spécifique à partir du foyer et du nombre d'enfants déclarés dans l'onglet Mon profil.
L'appréciation humaine du dossier
La stabilité professionnelle (CDI / ancienneté / secteur d'activité), l'historique bancaire (incidents, épargne), le saut de charge (écart entre votre loyer actuel et la future mensualité), et le patrimoine net existant sont des critères que le banquier pondère et qu'aucun algorithme ne peut remplacer. Un dossier 🟢 sur les trois axes mesurables reste fragile si l'un de ces facteurs qualitatifs pose problème.
Comment lire le verdict
Le simulateur évalue simultanément les trois critères décrits plus haut et le verdict final hérite de la couleur la plus défavorable.
🟢 Financement validable. Représente un taux d'endettement sous les 35 %, un TAEG sous le taux d'usure, et un reste à vivre au-dessus du seuil définit pour le foyer. Les chiffres respectent les trois critères réglementaires.
🟠 Dossier à optimiser. Signifie qu'au moins un axe est en tension sans être rédhibitoire pour autant : taux d'endettement entre 35 % et 40 %, TAEG dans les 0,2 % sous le taux d'usure, ou reste à vivre entre le seuil orange et le seuil rouge. Identifier quel critère est orange depuis le module de droite — c'est le point de négociation à préparer avant le rendez-vous.
🔴 Refus probable. Au moins un critère dépasse le seuil rédhibitoire : taux d'endettement au-dessus de 40 %, TAEG au-dessus du taux d'usure, ou reste à vivre sous le seuil rouge. Repartez sur l'onglet Simulation et jouez sur l'apport, la durée ou le taux d'assurance pour voir quel paramètre fait basculer le verdict.
Le verdict 🟢 signifie que vos chiffres respectent les trois seuils mesurables. Il ne garantit pas un accord de principe : stabilité d'emploi, ancienneté dans le poste, historique bancaire, profil du bien et patrimoine existant sont des critères que le banquier pondère et qu'aucun simulateur ne peut modéliser. Utilisez le verdict comme une boussole, pas comme une décision définitive.
Questions fréquentes
Comment le taux d'endettement est-il calculé dans ce simulateur ?
Le taux d'endettement compare la somme de toutes vos mensualités de crédit à vos revenus mensuels pondérés. Pour les biens locatifs déjà détenus, ce simulateur applique la règle de compensation plafonnée que les banques utilisent depuis le tour de vis HCSF de 2022 : 70 % du loyer charges comprises est confronté à la mensualité du crédit du bien. Si ce loyer pondéré dépasse la mensualité, l'excédent rejoint vos revenus ; s'il ne suffit pas, le déficit rejoint votre endettement. Les salaires nets entrent à 100 %, et les primes annuelles récurrentes sont pondérées à 80 % avant d'être ramenées au mois — abattement appliqué pour absorber le risque de non-reconduction.
Quelle est la différence entre taux nominal, TAEG et taux d'usure ?
Le taux nominal est le taux d'intérêt pur, hors assurance et hors frais. Le TAEG (taux annuel effectif global) additionne le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie — c'est le vrai coût du crédit exprimé en taux annuel. Le taux d'usure est le plafond légal au-dessus duquel aucune banque ne peut octroyer un crédit. Si votre TAEG calculé dépasse le taux d'usure, le badge 🔴 s'affiche et vous devez revoir les conditions du prêt.
Peut-on simuler un prêt in fine avec ce simulateur ?
Oui. Dans l'onglet Simulation, catégorie « Conditions du prêt », passez le sélecteur de « Amortissable » à « In fine ». La mensualité devient alors constante sur toute la durée (intérêts + assurance uniquement), et le capital figure comme sortie de trésorerie à l'échéance. Le nantissement associé n'est pas modélisé — cette couche patrimoniale sort du périmètre de cet outil. Le bouton ci-dessous vous permettra de comparer les résultats entre un prêt amortissable et un prêt in fine. Vous pouvez ensuite cliquer sur le bouton Tableau d'amortissement pour visualiser l'impact année par année, ou mois par mois.
Le simulateur prend-il en compte la délégation d'assurance ?
Directement. Saisissez le taux de votre assurance déléguée dans le champ « Taux d'assurance » de l'onglet Simulation. Le taux est usuellement autour de 0,30 % pour les assurances bancaires de groupe. Un taux de délégation se situe typiquement entre 0,10 % et 0,20 % selon votre âge et votre profil de santé. La différence sur le coût total et sur le TAEG est visible instantanément — chargez la simulation « Assurance bancaire vs délégation » pour voir l'impact sur 25 ans.
Vous voulez personnaliser ces simulations, ou tester d'autres scénarios sans tout ressaisir ? La sauvegarde et la comparaison multi-scénarios sont incluses dans les offres Investisseur et Pionnier.
Un rendez-vous bancaire se joue souvent avant même de commencer. Ce que votre banque évaluera, ce ne sont pas uniquement vos revenus, mais l'équilibre global de votre projet : mensualité, taux d'endettement, reste à vivre, stabilité financière.
Ce simulateur vous permet d'anticiper cette analyse, de tester plusieurs stratégies de financement et d'identifier le scénario que votre banque sera réellement prête à accepter. Parce qu'un dossier préparé inspire confiance. Et qu'en matière de crédit immobilier, quelques ajustements peuvent faire basculer un verdict.
