Simulateur de frais de notaire 2026

Les frais de notaire sont rarement financés par la banque : ils sont généralement financés par votre apport. Ce calculateur estime leur montant réel selon le département, le type de bien et les réductions applicables — avant même votre rendez-vous chez le notaire.

Les frais que la banque vous demandera presque toujours d'avancer

Les « frais de notaire » — officiellement appelés frais d'acquisition — regroupent principalement les droits de mutation, les taxes et la rémunération réglementée du notaire lors d'un achat immobilier. Leur calcul est encadré par la loi et dépend notamment du prix du bien et du département.

Ce que beaucoup d'acquéreurs découvrent tardivement, c'est que ces frais sont rarement intégrés au prêt immobilier. Dans la grande majorité des dossiers, la banque finance le bien — parfois les travaux — mais exige que les frais d'acquisition soient payés avec votre apport personnel.

Sur un achat de 200 000 € dans l'ancien, avec un taux départemental à 5 %, ces frais représentent environ 16 500 €. Cette somme réduit immédiatement l'apport disponible pour le projet lui-même, et votre banque l'intègre dès le départ dans l'analyse de votre capacité de financement.

Primo-accédant Paris : ancien à 200 000 €

Estimer précisément ces frais avant de négocier permet donc de connaître :

• l'apport minimum que vous devrez mobiliser ;
• votre capacité de négociation face au vendeur ;
• et le budget que vous pouvez consacrer au bien sans fragiliser votre dossier.

Comment se décomposent vos frais de notaire

Les frais d'acquisition regroupent quatre postes distincts. Les montants sont détaillés dans le module de droite via les sections Acte de vente et, en cas de financement bancaire, Acte de prêt.

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

C'est le poste le plus lourd : dans l'ancien, il représente souvent près de 80 % des frais d'acquisition. Les DMTO sont calculés sur le prix de vente retenu à l'acte — avec déduction des frais d'agence lorsqu'ils sont officiellement à la charge de l'acquéreur. Ils se composent de trois éléments :

• la taxe départementale ;
• la taxe communale, fixée à 1,20 % ;
• les frais de gestion départementaux.

Depuis le 1er avril 2025, la loi de finances 2025 (article 116) autorise les départements à porter ce taux de 4,50 % à 5,00 %. La grande majorité des départements a adopté ce taux majoré. Deux exceptions notables subsistent : l'Indre (36) et Mayotte (976), qui restent à 3,80 %. Le calculateur applique automatiquement le bon taux selon le département sélectionné.

Primo-accédants résidence principale. La loi de finances 2025 prévoit également, dans certains cas, une exonération des DMTO pour les primo-accédants achetant leur résidence principale. Si vous remplissez les conditions d'éligibilité, sélectionnez l'option Primo-accédant RP : la réduction liée à l'exonération primo-accédant LFI 2025 apparaîtra automatiquement dans le bloc Réductions appliquées.

Dans le neuf. Les frais d'acquisition sont fortement réduits, car les DMTO classiques sont remplacés par un régime dominé par la TVA et une taxe de publicité foncière (TPF). Résultat, les frais représentent environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien.

Ancien vs neuf : même prix, même profil, frais comparés

Les émoluments du notaire

Il s'agit de la rémunération réglementée du notaire pour la rédaction et l'authentification des actes. Leur calcul suit un barème dégressif fixé par l'État. Le montant est indiqué sur la ligne Émoluments vente.

Le barème autorise une remise allant jusqu'à 20 %, applicable uniquement sur la fraction d'assiette excédant 100 000 €. Si votre notaire vous l'accorde, indiquez le pourcentage dans le champ Remise notaire : elle apparaîtra automatiquement dans Réductions appliquées.

Les débours

Les débours correspondent aux frais avancés par le notaire pour votre compte : documents administratifs, état hypothécaire, publicité foncière, géomètre, cadastre, formalités diverses… Contrairement aux taxes, ce ne sont pas des honoraires. Pour un achat classique, ils représentent généralement entre 800 € et 1 200 €.

La contribution de sécurité immobilière (CSI)

La CSI transite par le notaire, au bénéfice de l'État. Elle peut être composée de deux parties :

• La publication de la vente, présente dans toutes les ventes, finance l'enregistrement et la conservation des actes au fichier immobilier de l'État. Elle est calculée à 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 € (c'est la ligne CSI vente).

• L'inscription d'hypothèque, ou inscription du privilège, apparaît uniquement si le bien est financé par un emprunt avec une garantie inscrite chez le notaire (hypothèque HLS-PD ou hypothèque conventionnelle). Elle finance les frais liés à l'inscription d'une sûreté au fichier immobilier de l'État. Elle est calculée à 0,05 % du prix du bien, avec un minimum de 8 € (c'est la ligne CSI inscription).

N'oubliez pas les frais de caution

Si vous financez le bien par emprunt, avec une garantie non inscrite chez le notaire, dans ce cas la caution est un mécanisme purement contractuel entre l'emprunteur, la banque et l'organisme de caution (Crédit Logement, CAMCA, SACCEF…). Aucun acte notarié n'est nécessaire.

Cependant l'outil affichera le montant dans la section Hors notaire car les frais de caution seront également prélevés le jour de la signature chez le notaire. Dans les faits, la banque débloque l'emprunt, retient la commission de caution et la contribution au FMG (Fonds Mutuel de Garantie) et reverse le reste au notaire (qui complète avec l'apport de l'acheteur) pour payer le vendeur et les taxes.

Note pratique souvent oubliée : sur les 80 % de la commission Crédit Logement qui alimentent le FMG, une partie est restituée à l'emprunteur en fin de prêt.

Les erreurs fréquentes dans l'estimation des frais de notaire

Calculer sur le prix affiché sans déduire le mobilier

Un canapé, une cuisine équipée, un électroménager encastré — tout bien meuble pouvant être détaché du bien sans le détériorer est exclu de l'assiette des droits de mutation à condition que sa valeur soit détaillée séparément dans le compromis de vente. Sur 5 000 € de mobilier déclaré, l'économie sur les droits de mutation approche les 250 €. La ligne Mobilier déductible s'affiche dans Réductions appliquées dès qu'un montant est saisi.

Cette optimisation est souvent négligée, car elle suppose de fournir un inventaire valorisé. C'est pourtant l'un des rares leviers immédiats permettant de réduire légalement la base taxable dès la signature du compromis.

Effet du mobilier déductible : 10 000 € sortis de l'assiette

Oublier les frais liés au prêt immobilier

Beaucoup d'acheteurs simulent uniquement les frais de l'acte de vente… et oublient ceux liés au financement. Lorsqu'un prêt immobilier est mis en place, des frais supplémentaires peuvent s'ajouter : émoluments de l'acte de prêt, contribution de sécurité immobilière, frais d'hypothèque ou coût d'une caution bancaire. Selon le montant emprunté et la garantie choisie, l'écart peut représenter plusieurs centaines d'euros.

Appliquer le taux de son département voisin

Les droits de mutation varient selon les départements. Depuis la hausse autorisée en 2025, la majorité applique un taux de 5,00 %, mais certains restent à 4,50 % ou 3,80 %. Sur un achat à 300 000 €, l'écart entre 4,50 % et 5,00 % représente environ 1 500 €. Utiliser le taux d'un département voisin peut donc fausser significativement votre estimation.

Le calculateur intègre une table de taux actualisée : sélectionnez toujours le département réel du bien dans le champ Département, même si vous achetez à quelques kilomètres d'une frontière administrative.

Pourquoi ces variables et pas d'autres

Le calculateur s'articule autour de quatre sections de saisie : Acquisition (prix, type, département), Négociation (frais d'agence, mobilier déductible, remise notaire), Votre profil (statut primo-accédant) et Financement (montant emprunté, type de garantie). Chaque champ modifie directement le Total à régler affiché dans le module de droite.

Quatre catégories de variables ont été délibérément exclues de cet outil :

• Les dispositifs fiscaux (PTZ, Pinel, Denormandie). Ces mécanismes peuvent améliorer le financement ou la fiscalité du projet, mais ils ne modifient ni les droits de mutation (DMTO), ni les émoluments du notaire, ni la contribution de sécurité immobilière (CSI). Les intégrer donnerait une illusion de précision sans changer le résultat du calcul.

• Les honoraires d'agence vendeur (FAI vs net vendeur). Le champ Prix de vente correspond au prix affiché sur l'annonce, c'est-à-dire le prix FAI (frais d'agence inclus). Pour une vente classique, les frais d'acquisition sont calculés sur le prix acte en main déclaré à l'acte : la ventilation interne entre prix vendeur et honoraires d'agence n'a donc généralement pas d'impact ici.

• La SCI, l'indivision et le démembrement. Pour une acquisition standard, le barème notarial est identique quelle que soit la structure d'achat. Certains montages spécifiques — comme le viager (article 669 du CGI) ou certains démembrements — obéissent en revanche à des règles fiscales particulières et sortent du périmètre de cette version du calculateur.

• La commune précise. La taxe communale additionnelle appliquée aux frais d'acquisition est harmonisée au niveau national (1,20 %). Le département suffit donc à produire une estimation fiable, sans avoir besoin du code INSEE de la commune.

Questions fréquentes

À quoi correspondent réellement les frais de notaire ?

Les « frais de notaire » regroupent en réalité plusieurs coûts distincts. La plus grosse part correspond aux droits de mutation (DMTO), reversés à l'État et aux collectivités locales : dans l'ancien, ils représentent souvent près de 80 % du total. S'ajoutent ensuite :

• les émoluments réglementés du notaire ;
• les débours avancés pour les formalités administratives ;
• et la contribution de sécurité immobilière (CSI).

Le notaire collecte l'ensemble de ces sommes avant de les reverser aux différents organismes concernés.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils moins élevés dans le neuf ?

Dans un bien neuf, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ne s'appliquent pas dans leur forme habituelle : l'acheteur paie la TVA à 20 % sur le prix hors taxe (déjà intégrée dans le prix affiché), et seule une fraction de publicité foncière. Résultat : les frais d'acquisition tournent autour de 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien. C'est uniquement sur le poste DMTO que la différence se fait — les émoluments du notaire sont identiques et les débours calculés sur des bases proches.

Peut-on inclure les frais de notaire dans son prêt immobilier ?

Dans la majorité des cas, non. Les banques financent surtout le prix du bien — et parfois les travaux — mais demandent que les frais d'acquisition soient couverts par l'apport personnel. Quelques établissements acceptent ponctuellement des financements « acte en main », mais cela reste réservé aux profils les plus solides.

Mieux vaut donc intégrer les frais de notaire dès le début de votre budget. Le calculateur permet précisément d'estimer l'apport minimum à mobiliser.

Qu'est-ce que l'exonération primo-accédant LFI 2025 ?

La loi de finances 2025 (article 116) autorise les départements ayant majoré leur taux de DMTO d'exonérer certains primo-accédants de cette taxe. Pour être éligible, trois conditions principales doivent être réunies :

• ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années ;
• acheter le bien comme résidence principale ;
• s'engager à l'occuper pendant au moins cinq ans.

L'exonération est applicable du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 et peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie selon le prix du bien et le département.

Comment réduire légalement ses frais de notaire ?

Trois leviers principaux existent.

• Déduire le mobilier. Les biens meubles pouvant être retirés sans détériorer le logement peuvent être valorisés séparément dans le compromis et exclus de l'assiette taxable.
• Vérifier l'éligibilité à l'exonération primo-accédant. Selon votre situation et le département concerné, cette exonération peut réduire fortement les DMTO.
• Demander une remise sur les émoluments du notaire. La remise peut atteindre 20 %, à appliquer sur la fraction d'assiette supérieure à 100 000 €, sous réserve d'acceptation formalisée par le notaire.

Conclusion

Les frais de notaire ne sont pas négociables au sens strict. Ils regroupent plusieurs coûts dont les barèmes sont fixés par la loi. Mais leur montant final varie fortement selon le département, le type de bien, le financement, le mobilier déductible ou les exonérations applicables.

C'est là que beaucoup de projets se fragilisent : non pas sur la mensualité, mais sur l'estimation de l'apport réellement nécessaire. Quand l'apport manque au dernier moment, la négociation, le financement — parfois l'achat lui-même — peuvent basculer.

Ne découvrez pas ce montant chez le notaire après avoir accepté l'offre. Estimez-le avant, puis utilisez le calculateur de mensualités pour mettre côte à côte le capital à mobiliser immédiatement et l'engagement mensuel réel du crédit. C'est à partir de ces deux chiffres que se construit un projet finançable — et une négociation solide face à la banque.